文| 《小康•财智》记者 范颖华

厨卫齐全,51平方米的一室一厅;231平方米的蔬菜大棚,外加一个160平方米的露天院落。30年的使用期,总共售价24万。如果不是没有房产证,只有一张20年或50年的租期合同,足以让城市中被房价所压的市民为之垂涎。正是看中了这里面的商机,在北京郊区,如此的生态农业投资正在悄然流行。

温室、大棚边的“样板间”

从北京城区的立汤路往北走,越过两边的绿野,驱车不到一个小时的车程,在昌平区兴寿镇肖村昌金路拐角的左侧,就可以看到一片规划整齐的“小区”。

进入“小区”,有专门的保安、物业看守,笔直的水泥马路,以及联排的住宅小独栋。如果不是每户人家的住宅旁都多出一个玻璃温室、大棚——里面生长着郁郁葱葱、讨人喜欢的黄瓜、豆角——的话,几乎和一个普通住宅小区没有任何区别。

为了方便前来看房者对“小区”规划有更直观的了解,这里也有1:1比例的“样板间”,就建在温室、大棚旁边。

但是,这个小区对外的称谓是北京市肖村都市农业种植合作社。这里的100多户业主虽然清一色都来自城区,但绿油油的蔬菜大棚,现代化的电脑灌溉,忙忙碌碌的种植人员,似乎还昭示着,这里是一个合乎规定的农业生态园。

7月底,当《小康•财智》记者前往昌平区调查采访时,该都市农业种植合作社的负责人告诉记者,只要一次性付19.8万元,就能用“土地承包”的方式获得一个200平方米左右的玻璃温室,231平方米的钢架蔬菜大棚,外加一个160平方米的露天院落。租期为30年。

如果再交4万元,公司还可以帮业主建造一个和样板间一模一样,50平方米左右的一室一厅。里面水电,厨房，卫生间,上、下水齐全。“只要不改变房屋的结构、大小,业主还可以根据自己的喜好,自己装修。”该都市农业种植合作社负责人称。之后,每年只需要交纳2500元的土地建设费即可。

园区要求业主唯一硬性的条件就是,房子旁边的蔬菜大棚不能闲置。业主可以选择自己种,也可以让生态园的工作人员代替打理,将来的收入按照业主和生态园6:4分成。

该都市农业种植合作社总共200亩。共设计了出租单元150户。该合作社负责人透露,目前生意还不错,每天来看房的人很多。“150套,已经订出100套,今年10月份就可以全部入住。”

最长可“住”50年

在顺义潮白河岸边,靠近京平高速公路沿河出口,有一个农业生态观光园。记者了解到,为了吸引客户,该生态园自己统一建好了54平方米的水、电、暖齐全的房屋,外加360平方米的蔬菜大棚,售价18万元,租期25年。除此之外,每年只需要交纳2000元的物业费即可。温室大棚的利益分成是业主和观光园7:3。

而且,租赁年限和面积也可以灵活掌握。54平方米的房子,租期延长至30年的话,21万元;租49年总价款增加至26万元。该公司人士向记者介绍,如果在54平方米的基础上,适当增加价款,加盖3、4平方米,还可以将目前的一室一厅改为两室一厅。“如果这样还觉得小,还有大户型——建筑面积在135平方米。条件是附带2亩以上的大棚。租期25年的话,价位是36万。”

事实上,在北京的郊区,尤其是顺义、通州的潮白河两岸,昌平小汤山这样的自然环境优美,交通便利的区域,类似的生态农庄悄然成风,形式也大致雷同。

在同一个地方,此类的生态园也扎堆。甚至一家类似的生态园刚刚开始招租,附近另一家就把前者的合同文本直接拿到后,自己再去克隆一个出来。

就在距离小汤山镇昌金路旁的“北京市肖村都市农业种植合作社”不远,驱车大概5华里的距离,还有一家兴寿镇崔村办的农业生态园。虽然距离前者,这里离北京城区更远了些,但价格更为便宜。

该生态园有230多亩。在每户800平方米的面积里,包括:143平方米的生活区、300平方米的种植园,外加上300多平方米的蔬菜大棚。同样是30年的租期,总共仅需13.8万元。

记者采访得知,如果再加上5万元,也可以在143平方米大的生活区里建一个80平方米左右的“住宅居室”。以后,每年只需交纳1800元的地租和水电费即可。大棚里的产品也同样是6:4分成。

这个生态园的经理告诉记者,去年这个时候,自己的项目售价还只是8.3万元,但今年涨价了,因为周围的类似生态园的行情都在看涨。

农庄=高尔夫球场+垂钓园+采摘园

虽然没有产权,只有一纸的长期承包租赁合同,但有一块属于自己侍弄的土地,和城市中住宅毫无二致的设施齐全的居室，对城市人还是一种诱惑。从性价比上讲,毕竟在这个房子上的花费要比北京4环内的房子首付还要少。此外,这里还有更新鲜的空气和安静宜人的环境。这吸引着每一个城市中的人。

据顺义潮白河边的生态观光园负责人透露,该园15万平方米,总共150户,目前已经入住30户。“来买的客户主要是城里的市民,为了自己周末休闲度假用,或者父母养老。当地农民是买不起的。有些客户是首都机场的退役飞行员。”

该生态园几步之遥便是水草葱茏的潮白河。生态园的业务员在游说前来看房的客户时,这里是必带的参观地。

由于临近京平高速公路,开车的话,交通还算便利。即便如此,该观光园的负责人向记者表示,将来,观光园中还将有超市和绿色餐厅。“公司还试想,如果园区里住有退休医生的话,还可以组建一个医务室。”

为了吸引更多的城市人前来“买房”长期租住。有先见的一些生态园的“农民们”也在增加自己农庄的高附加值,以便招揽更多的客户。

一亩私人农庄+垂钓园+明星体育公园+高尔夫球场+采摘园=25万;小汤山隐园农庄,梦想之家,环境优美,物业完善。这是同样位于小汤山的一家农庄用手机短消息形式发送的“广告”。

这家农庄位于小汤山四海路东侧,总共600亩大小。目前,门口依然还挂着某高新科技发展公司的牌子。

该农庄的销售人员告诉记者,“25万买20年的租期,并不贵。”因为在他们看来,这不但能得到一个2卧1室1卫1厨的80平方米住房、200平方米的温室大棚、284平方米的独门独院;在农庄里还正在建一个600平方米的高尔夫练习场,还有只对业主开放的采摘园、垂钓园和体育健身公园、网球场。

“将来农庄外面要拉上围墙,有专门的物业负责安保,和一个高档社区没有两样。”销售人员称,25万目前只是起步价,将来还有上涨的空间。因为来看房的人络绎不绝,第一期的130户已经预定出不少。

政策范围内挤出的“乡间住宅”

仿佛是为了某种程度上的谨慎起见,各家生态园都不公开打广告,而是靠口耳相传,客户互相举荐,或者发手机短信广告。对外的称呼也都是清一色的“农业生态观光园”、“农业种植合作社”或者“种植业配送中心”,等等。

甚至在各家农庄与客户签订的承包合同上,表述也都很相似。“响应国家关于建设社会主义新农村的政策......发展生产、生态、旅游、休闲为一体的现代化农业......让城市市民享受乡村田园生活。”几乎是每家合同中必备的关键字眼。

在实际操作中,各家生态园也极力把自己和政府正在打压的乡村小产权房撇清界限。

“这绝对不是房地产项目。我们整个园区都是搞生态农业的。不是买卖土地,而是租赁温室大棚。”一家“农业种植合作社”的负责人向记者辩解,“之所以敢开发这些农庄,项目都是以农业大棚名义立的项,经过了村、镇、区的层层批复。”

他也承认,对每户来租赁大棚的业主,合作社都会事先声明:“温室和大棚不能荒废,至少要种些东西,如果没有时间或兴趣,我们可以帮着打理。”

不但对温室和大棚的种植进行限制,一般的生态园农庄会把住宅居室的面积牢牢限制在50平方米左右。虽然每户出租大棚的面积都在好几百平方米以上,但合同中就列明:不允许加盖或加层,乃至大范围地改变居室外观。

“唯一的变通方式就是,你可以通过增加更大面积的温室和大棚来增大自己的住宅居室。”潮白河边的一家生态观光园负责人这么告诉记者,他们的方式就是大户型可以建到135平方米,但条件是附带2亩以上的大棚。在该园区,普通的规划都是一户面积1亩左右,配一个小居室。

据了解,每家生态园都把建筑面积控制在整个园区面积的5%至8%。这些示范园的立项都是在农业耕地上的政府温室大棚扶持项目,经过当地政府的立项、验收。

北京市政府顾问、中国农业现代化研究会副理事长袁士畴告诉《小康•财智》记者,根据国家相关土地法规和有关政策,为了农产品的集中整理、包装和粗加工,是可以在整个用地上的5%至10%的范围内建造临时工作间为农业服务的。“但并没有统一对温室、大棚等设施农业、示范农业中工作间等辅助用房做具体面积限制。”

在北京周边的上述生态园中,居住面积操作上,几乎都是当地区级政府中的农业管理部门在变通掌握。中国农业科学院农业经济研究所教授蒋和平在接受《小康•财智》记者采访时称,“全国各地也都是如此,农业部等主管部门也并没有制定统一标准。温室大棚配备工作间,主要从考虑冬季的农业生产角度考虑的,只要求简易、实用。”

因此,从某种意义上,在每一家农业示范园里,不乏有些人纯粹是为了获取一个在城市里如此便宜的价位是绝对难以买到的30年居住权。但就整个园区看来,他们确实在规划之初就让自己在符合国家的现行土地政策和农业政策的许可范围内发挥想象力——统一的规划、住宅的现代化乃至后期的物业配套,尽量让每种想法的人住在这里都感觉宜居。

“想想看,你自己在家门口的菜园里种植蔬菜吃,会是什么感觉。”一位示范园的负责人如此对记者说。

位于兴寿镇崔村的农业生态园同时也是昌平区的蘑菇养殖基地。作为农业项目,除了政府的扶持,还需要更多的资金投入。“即便我们是把温室大棚租给城里人,这也是让他们参与农业示范园区的建设。”该生态园经理称。